記者 陳成光

老舊小區治理普遍面臨基礎設施薄弱、物業管理費收取率低、居民參與意識淡薄等實際問題，進而導致居民信任缺失拒繳物業管理費、物業公司撤場，小區治理陷入困境。

埇橋區南關街道九中社區水木華庭、平安小區就是這種老舊小區的典型代表。其中，水木華庭小區建成于2005年，2023年11月原物業公司因入不敷出強行撤場；平安小區建成于2001年，2023年12月物業公司也因入不敷出強行撤場。為維護小區正常管理，兩個小區物業公司撤場后由社區代管，其中代管水木華庭14個月，代管平安小區12個月，代管期間雖然投入大量時間、精力，但由于缺少有效溝通，居民依然拒絕繳納物業管理費，造成社區拖欠保安、保潔人員工資高達55634元。最終，社區代管模式以失敗而告終。

衛生無人打掃，垃圾無人清運，公共基礎設施無人維護，治安秩序無人治理，管理陷入混亂，居民投訴不斷……面對隨之而來的小區管理困境，九中社區“兩委”在黨總支的帶領下，迎難而上，通過一系列扎實有效的工作，成功激活居民自治內生動力，探索出了一套可復制、可推廣的老舊小區治理模式。

主動擔當

居民生活平穩過渡

物業公司撤場、社區托管模式失敗后，九中社區“兩委”班子也曾陷入迷茫，對于老舊小區治理失去了信心，從思想上產生畏難情緒。然而，困難沒有擊垮社區“兩委”班子的為民信念，反而更加堅定了他們不服輸的決心。在社區黨總支的帶領下，社區“兩委”迅速統一思想，以舍我其誰的責任擔當第一時間承擔起過渡期的小區管理工作，解決居民生活燃眉之急，穩定居民情緒。

面對小區公共區域照明缺失問題，社區黨總支主要負責同志帶頭墊付電費1000余元，帶領黨員志愿者積極排查修復線路故障點12處，恢復主干道及樓道等公共部位照明。

針對垃圾堆積難題，社區黨總支發出“垃圾清運眾籌倡議書”，鼓勵黨員家庭率先響應捐款。在黨員的帶領下，85戶居民積極參與捐款，3天內籌集資金2000元，解決垃圾清運費用問題。同時，社區積極協調環衛部門增派清運車輛，清理陳年垃圾20余噸，還居民一個干凈的生活環境。

為暢通訴求渠道，社區在小區入口、單元樓棟顯著位置張貼“社區服務熱線公示牌”20余處，由社區“兩委”成員輪流值守，接受居民投訴、收集居民意見，期間累計處理居民報修、投訴等180余件。

精準破題

重構小區自治模式

在穩住基本面的同時，社區黨總支將工作重心轉向如何構建老舊小區治理模式上來。

廣泛收集民意，建立問題清單。社區黨總支書記牽頭，“兩委”班子成員參與，發動居民代表、黨員志愿者36人建立6支“掃樓”小分隊，對水木華庭、平安小區343戶居民開展5輪次全覆蓋“敲門行動”，15天內收集意見建議317條，梳理出屋頂漏雨、設施老化、安全隱患等8類核心訴求，形成詳細問題清單，為小區治理打下了堅實基礎。

聚焦重點，精準施策。成立由社區黨總支牽頭、居民代表和黨員志愿者廣泛參與的小區臨時管委會，具體負責自治體系重建工作。在充分征求居民意見的基礎上，小區臨時管委會達成共識，即先解決問題再談自治模式的工作思路，針對收集到的問題，本著先易后難的原則逐一解決。例如，水木華庭小區反映原業主委員會履職不力的問題，黨總支主導業委會改選，嚴格執行“黨員優先、零欠費記錄、志愿服務經歷”三大硬性標準，通過“個人自薦+居民聯名推薦”，從報名者中精心篩選出5名候選人（其中4名黨員）。改選后的業主委員會得到了廣大業主的認可，開展工作的積極性、主動性明顯提高，參與小區治理作用明顯。

陽光治理

構建長效管理機制

通過收集、梳理、解決問題，社區立足實事求是、大家的事大家辦的原則，充分激發居民自治活力，最終形成由“社區黨總支牽頭+業主委員會負責+業主自治”的綜合治理格局。

科學透明定標準。社區采取成本倒推的方式，精確核算維持小區基本運轉的必需開支，收費標準及支出公開透明。水木華庭、平安小區原物業管理費收費標準是0.45元/平方·月，收取率不足40%。實施自治后，首先根據小區不同情況，廣泛征求意見，明確服務內容。如水木華庭小區確定的服務內容為公共水電及設施維護、進出人員管理、公共區域衛生保潔、夜間巡邏、車輛秩序維持、垃圾清運等；平安小區確定的服務內容為公共水電及設施維護、公共區域衛生保潔、垃圾清運等。其次，核定服務人員，最終確定水木華庭小區配備2名保安，不配備保潔； 平安小區配備1名保潔，不配備保安，通過安裝監控的方式維護小區治安。再者，通過對人員工資、公共水電、垃圾清運、基礎設施維護等費用進行估算，通過線上、線下方式征求全體業主意見，反復溝通調整，最終確定水木華庭小區按照每戶30元/月的標準收取管理費用，空戶不享受減免；平安小區按照0.40元/平方·月的標準收取管理費用，空戶不享受減免。

在確定收費標準的基礎上，經過大家共同協商，采取鼓勵黨員帶頭示范、社區“兩委”及業委會成員包樓入戶的方式收繳管理費用，收取的費用由專人負責保管、支出、核算、公示。通過耐心溝通，目前，兩個小區的費用收取率均超過90%，收取的費用基本滿足服務項目需要。

全程公開強監督。為消除部分業主顧慮，充分保障廣大業主的知情權，保證業主繳納的每一分錢都用于小區管理，社區黨總支牽頭，經與業委會成員以及黨員志愿者充分溝通后向廣大業主承諾：參與小區管理是每個業主的光榮義務，業委會成員及黨員志愿者保證不收取任何報酬，不增加額外負擔。同時，動態公示賬目明細，業主委員會定期將物業費收繳、費用支出等情況在公示欄、業主群里公開，接受廣大業主監督，確保資金使用公開透明、用在實處，讓居民繳得明白、用得放心。

通過黨建引領與居民自治的深度融合，水木華庭以及平安小區實現了從“亂”到“治”，運行總體情況良好，無論是從業主參與自治的主動性、運行資金保障還是問題解決機制、重大事項決策制度方面都具有可持續性，業主對自我管理模式以及管理效果滿意率均達95%以上。